Beleggen in onroerend goed

Rendement

Onroerend goed levert een rendement uit huurinkomsten zolang je het onroerend goed houdt. Voorwaarde is dan wel dat het object verhuurd blijft, want anders kost het o.g. je geld. Na afloop van de investeringsperiode verkoop je het o.g. Hopelijk voor meer dan je er oorspronkelijk voor betaald hebt (de vermogenswinst is het tweede deel van je rendement). In sommige fondsen worden het exploitatierendement en het verkooprendement gemengd, doordat vrijkomende woningen in beginsel worden verkocht en niet opnieuw worden verhuurd (het zogenaamde uitponden van een portefeuille).

Locatie

De locatie van het object bepaalt in hoge mate de verhuur- en verkoopbaarheid. Een goede locatie is over het algemeen duurder bij aankoop.

Inflatiebescherming

Huren stijgen over het algemeen goed mee met de inflatie. Daarmee geeft een investering in o.g. je een goede inflatiebescherming, mits er geen contra-factoren zijn. Zo is het mogelijk dat bij (sociale) woningbouw huurverhogingen gereglementeerd zijn.

Hefboomwerking

Je kunt bij een onroerend goed investering gebruik maken van financiering, waardoor je slechts een deel van het investeringsbedrag zelf opbrengt en de rest leent. Hierdoor wordt het rendement op je eigen vermogen bij een positieve ontwikkeling groter. Bedenk wel dat die hefboomwerking zich wreekt als de waarde van het o.g zich negatief ontwikkelt. Er ontstaat dan een extra groot verlies.

Lage belasting

Voor particuliere beleggers valt verhuurd onroerend goed over het algemeen in box 3. Hierdoor worden bij in Nederland gelegen o.g. niet je werkelijke inkomsten belast, maar de WOZ waarde bij je vermogen geteld. Bij verhuur van woningen waarvan de huurder huurbescherming geniet geldt bovendien dat slechts een gedeelte van de WOZ-waarde (rond de 75-80%) in box 3 wordt belast. Bij belegging in buitenlands onroerend goed kan het voordeel nog groter zijn.

Hoe investeren in onroerend goed?

De drie belangrijkste manieren om in o.g. te beleggen:

• direct investeren in onroerend goed
• beleggen in beursgenoteerd fonds
• beleggen in een (gesloten) o.g. fonds

Voor en nadelen:

• Directe investering: zelf het object uitzoeken, aankopen, verhuren, onderhouden en reparaties laten uitvoeren, enzovoort. Je kunt deze taken uitbesteden, maar dat gaat ten koste van rendement. Belangrijkste nadeel: minder spreiding mogelijk dan bij belegging in een fonds en niet erg liquide
• Beursgenoteerd fonds: grote voordeel is liquiditeit. Terwijl onroerend goed. per definitie niet liquide is, kun je op korte termijn uitstappen en je geld terug hebben bij een beursgenoteerd fonds. Nadelen: door de grotere omvang vaak alleen grootschalige projecten. Er kunnen regels zijn die het fonds beschermen tegen een hoge uitstroom van kapitaal, zodat in tijden van crisis blijkt dat het fonds toch niet liquide is.
• Gesloten fonds: alles wordt geregeld. Er is een grote verscheidenheid aan fondsen en objecten Nadeel: afhankelijkheid van fondsmanager. De facto nagenoeg onmogelijk om uit te stappen gedurende de looptijd.