Regelmatig worden wij  gevraagd om een klant te helpen een beleggingsmogelijkheid te doorgronden. Als je de brochures moet geloven biedt iedere fondsbeheerder een unieke beleggingsmogelijkheid, maar de harde werkelijkheid leert dat er toch wel verschil zit tussen verschillende aanbiedingen. Een AFM goedgekeurd prospectus hoeft helemaal niet te betekenen dat een bepaalde belegging ook voor u een goede keus is. Een miskleun kan u veel geld kosten. Hoe zit het met het NL Woningfonds 1?

Wij bestudeerden het prospectus van het NL Woningfonds 1. Dit fonds van de nieuwe organisatie NL Woningfondsen, waarvoor Sectie 5 Beheer B.V. als beheerder (en dus aanbieder geldt), is klaarblijkelijk een samenwerkingsproject van NL Woningfondsen B.V., Sectie 5 Beheer B.V. en Connect Invest B.V. Dat grote aantal namen draagt niet bij aan de overzichtelijkheid, maar Sectie5 Beheer BV geldt als de juridisch verantwoordelijke persoon voor het prospectus.

Het fonds heeft 110 appartementen, 18 garageboxen, 31 parkeerplaatsen in een parkeergarage, drie commerciële units en twee opstelplaatsen op een dak voor antennes gekocht en biedt 370 participaties aan van € 25.000,–. De gekochte objecten zijn in Drachten, Hoogeveen, Oldenzaal, Lochem en Didam. De strategie van het fonds is om de huurwoningen te exploiteren, en bij huurbeëindiging zo mogelijk te verkopen of anders opnieuw te verhuren.  De looptijd van het fonds is onbepaald, maar de doelstelling is om na ongeveer 7 jaar het restbezit te verkopen en het fonds te beëindigen.

De aanbieder

Sectie5 Beheer is een aanbieder die al jaren op de markt is en heeft een vergunning van de AFM. Connect Invest, die de participaties als wij het goed begrijpen moeten verkopen, is een nieuwe vennootschap waarvan de eigenaars al lang mee lopen in het onroerend goed wereldje. De structurering van het fonds was, zo begrijpen wij, het werk van NL Woningfondsen B.V. waarin twee ex-medewerkers van Staalbankiers actief zijn. Staal was jarenlang actief op de markt met het aanbieden van woningfondsen. Samenvattend kunnen we stellen dat de betrokken personen over ruime ervaring beschikken.

Het onroerend goed

Beleggen in huurwoningen wordt over het algemeen gezien als een defensieve en weinig risicovolle belegging. Volgens het prospectus zijn alle objecten, behoudens een commerciële unit, verhuurd. Vanzelfsprekend is locatie een belangrijke factor bij een belegging in onroerend goed.  Zoals we op dit moment wel meer zien zijn de objecten die in dit fonds aangekocht zijn ver buiten de Randstad gelegen, in Drachten, Hoogeveen, Oldenzaal, Lochem en Didam. De dynamiek van de onroerend goed markt is daar anders dan in de – op het ogenblik inderdaad te dure – Randstad. Beleggers moeten dat goed overwegen omdat het een ander risicoprofiel met zich meebrengt. Een neerwaartse beweging wil op een minder courante locatie nog wel eens harder doorzetten. Daarnaast wijzen wij op het verschil in taxaties (zie onder “Prospectus”).

De financiering: risico’s van hoge hefboomwerkingen en schending ratio’s.

De aankoop van de objecten wordt voor 57% gefinancierd met geleend geld. Dat betekent dat er een hoge hefboom is ingebouwd, ook al zien we bij andere fondsen af en toe nog hogere financieringsverhoudingen. Indien de markt zich goed ontwikkeld helpt een dergelijke financiering om het rendement op het belegde vermogen te verhogen (zeker bij de huidige lage rentestand), maar als de marktwaardes zouden dalen, heeft een dergelijke hefboom een negatief effect. Het is dus een risicofactor. Indien beleggers geen financiering zouden inzetten en alleen met eigen geld zouden investeren, zouden zij over een lagere investeringswaarde risico lopen.

De financiering kent drie ratio’s:

(1) de Loan to Value Ratio (de verhouding tussen de hoofdsom van de lening en de marktwaarde van de portefeuille) mag niet hoger dan 70% zijn. Als de waarde daaronder komt, mag het fonds niet meer uitkeren aan participanten maar moet er eerst extra worden afgelost op de lening.

(2) de Debt Service Coverage Ratio (deze ratio ziet op de vraag of het fonds genoeg verdiend om de lening te kunnen betalen en betreft de verhouding tussen de huurinkomsten minus 35% kosten gedeeld door het in een jaar verschuldigde rentebedrag plus de minimum aflossing (1%). De opbrengsten component uit deze ratio moet tenminste 1,4 keer de som van de rentekosten en aflossing bedragen. Het niet voldoen aan deze ratio kan tot opeising van de lening leiden.

(3) dan is er nog de Mutatie ratio: de bank eist dat tenminste 2% van de woningen jaarlijks muteert, anders moet er extra worden afgelost. Dit heeft te maken dat de bank op alle woningen die worden uitgepond wordt afgelost en bij een hele lage mutatiegraad is er dan weinig aflossing.

Aan al deze ratio’s wordt, als wij uitgaan van de in het prospectus opgenomen projecties, ruim voldaan en slechts bij een ernstig negatieve ontwikkeling zou het, volgens de in het prospectus opgenomen informatie, tot een overschrijding van de ratio’s moeten kunnen komen.

Rechtsvorm: fonds voor gemene rekening

Het fonds heeft de juridische vorm van een fonds voor gemene rekening. Dat betekent dat het fonds in feite een overeenkomst is tussen beheerder, participanten en bewaarder. Er is geen risico dat de participant tegen zijn wil aanvullende betalingen moet doen. Het risico is beperkt tot de inleg bij aanvang: € 25.000,– per participatie.

Looptijd en beëindiging: dit is een illiquide belegging

Het fonds is voor onbepaalde tijd aangegaan, maar de beleggingsstrategie is dat de beheerder na een jaar of zeven het fonds wil beëindigen. Daarvoor moet de markt dan wel gunstig zijn, anders loopt het fonds langer door. Het zijn de participatiehouders die de beslissing nemen of het restbezit wordt verkocht of niet, maar zij kunnen dat besluit slechts op voorstel van de beheerder en de houdster (de stichting die juridisch eigendom houdt) nemen. De beheerder speelt dus een belangrijke rol bij de beslissing tot verkoop van het restbezit en die kan daarbij een tegengesteld belang hebben.

Bij een onroerend goed investering belegt u in een cyclische markt. Dat betekent dat u ook de mogelijkheid moet hebben om op het juiste moment van de cyclus te wachten voordat u verkoopt. Voor beleggers die op een specifieke datum “hun geld terug moeten hebben” is dit product minder geschikt, omdat zowel de opbrengst als het moment waarop de opbrengst wordt gerealiseerd onzeker is. Zij kunnen naar onze mening beter beleggen in een ander product met meer liquiditeit.

Vroegtijdig uitstappen is weliswaar theoretisch mogelijk, maar u moet zelf degene vinden die uw participatie over wil nemen. Beschouw de belegging in dit fonds dus als een investering voor de gehele looptijd van het fonds.

Hoge kosten

Om maar met de deur in huis te vallen: de kosten van dit fonds zijn aan de hoge kant. Dat is mogelijk een gevolg van de vele betrokken partijen. Door de voorfinanciering van de aankoop van de objecten met participaties en obligatieleningen door Mackinak B.V. is het lastig om de kosten structuur helemaal te doorgronden. Als wij uitgaan van de in figuur 17 in het prospectus opgenomen vermogensstructuur bedragen de kosten van het fonds, exclusief de plaatsingskosten, ongeveer 6,3%. Dat is veel. Ook de lopende kosten zijn aan de hoge kant. Niet zo zeer de standaard beheerdersvergoeding (die is 6,6% van de huurinkomsten), maar daar komen nog allerlei kosten bij. Bij groot onderhoud bijvoorbeeld, vraagt de beheerder een extra vergoeding van 6% van de kosten. Dit leidt er toe dat de geprognosticeerde beheerskosten variëren tussen 8 en 8,6% van de huurinkomsten.

Balans per 31 juli 2018

De balans per 31 juli 2018 die in het prospectus is opgenomen, is onduidelijk vanwege de reserveringen die worden gedaan: een positieve post “wettelijke reserves” een negatieve post “overige reserves”. De post “wettelijke reserves” ad €250.961 bestaat uit geactiveerde initiatiekosten. De overige reserves bedragen -/- €219.838 na debitering voor het bedrag van de wettelijke reserves en na creditering voor het behaalde resultaat. Gegeven het feit dat de bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek omtrent de jaarrekening niet van toepassing op een fonds voor gemene rekening (zoals het onderhavige fonds) weten wij niet goed hoe waarom dit als “wettelijke reserve” is opgevoerd. We hebben wel een vermoeden: alle met de initiatie verbonden kosten hebben de dag na intrededing in het fonds geen enkele waarde meer. Vanuit die optiek zouden ze eigenlijk moeten worden afgeschreven, maar dan is er een heel naar negatief resultaat in jaar 1. Dus heeft de beheerder er voor gekozen om de pijn over meer jaren uit te spreiden en de reserve af te bouwen ten laste van het resultaat.

Het prospectus

Het prospectus is goedgekeurd door de AFM. Over het algemeen is het prospectus informatief en duidelijk.  Het geprognosticeerde rendement lijkt ook plausibel, op voorwaarde dat de onroerend goed markt (voor de objecten in het fonds) goed blijft. Twee zaken zijn nog wel van belang:

Taxatie:

Zoals in het prospectus is vermeld taxeren de lokale makelaars de waarde van de verkregen Objecten bij herhaling lager dan de waarde die door het fonds ingehuurde landelijk opererende makelaar heeft opgegeven.

Rendement:

Op bladzijde 38 van het prospectus geeft de beheerder aan wat u, op basis van de prognose die hij gemaakt heeft, aan rendement mag verwachten. Nu is het helaas zo dat rendement een lastig en niet eenduidig begrip is, dat zich op meerdere manieren laat berekenen. De beheerder trakteert u zelfs op vier verschillende rendementen. Wij hopen dat u door de bomen het bos nog ziet.

Ons advies

Leest u het prospectus goed door en beslis zorgvuldig of de risico’s die met dit fonds verbonden zijn (met name hefboomwerking van de financiering en locatie) voor u in goede verhouding staan tot het geprognosticeerde resultaat.

Advies nodig?

Heeft u hulp nodig bij het beoordelen van dit of een ander prospectus, of onvoldoende tijd om u er in te verdiepen? Is dit een goede investering voor u? Wij zijn graag bereid om u te helpen. Meer informatie vindt u op “Hoe wij werken”