Goedkeuring door de AFM gaat over vorm, niet over inhoud
De AFM (Autoriteit Financiële Markten) is – conform haar eigen website – een onafhankelijke gedragstoezichthouder die zich sterk maakt voor eerlijke en transparante financiële markten. De AFM houdt vanuit die hoedanigheid toezicht op de verplichting van het publiceren van een prospectus bij de emissie van financiële producten. Zonder goedkeuring van het prospectus door de AFM is het veelal niet toegestaan om het betreffende product (fonds) op de markt te brengen.
Veel beleggers denken ten onrechte dat deze goedkeuring betekent dat het in het prospectus aangeboden fonds ook inhoudelijk wordt gescreend. Dit is niet het geval. De AFM bekijkt alleen of alle informatie volledig, begrijpelijk en consistent is opgeschreven.
Wat betekent een goedkeuring nìet?
Leest u even mee op de website van de AFM zelf:
“Een goedkeuring betekent niet dat de AFM heeft getoetst of de in het prospectus opgenomen informatie al dan niet voldoet aan overige wet- en regelgeving en of de opgenomen informatie feitelijk juist is. Een goedkeuring betekent ook niet dat de AFM de in het prospectus beschreven aanbieding op haar economische merites heeft beoordeeld; een goedkeuring is evenmin een beleggingsadvies.”
En: “Een goedkeuring moet u daarom niet beschouwen als een keurmerk. Volgens de wet heeft de AFM ook geen mogelijkheden om te controleren of de inhoud van het prospectus (feitelijk) juist is. Dit is de verantwoordelijkheid van de aanbieder.”
Dat een goedkeuring van de AFM geen positief beleggingsadvies inhoudt is bij veel beleggers wel bekend. Maar wie veronderstelt dat de informatie in het prospectus is getoetst op feitelijke juistheid en dat de aanbieder is gescreend op betrouwbaarheid komt bedrogen uit. Dat misverstand kan duur uitpakken. Een voorbeeld uit de praktijk:
Een dividenduitkering van 7% ?
Volgens het prospectus van een beleggingsfonds dat zich specialiseert in bestaande en nog te bouwen huurwoningen kunnen beleggers in het fonds jaarlijks uitkeringen ter grootte van 7% van hun inleg tegemoet zien. De fondsbeheerder noemt dit dividenduitkeringen. De term ‘dividend’ komt in het prospectus ruim 100 keer voor en wordt ook gebruikt in de jaarverslagen op de website. In het prospectus van dit fonds is van 29 termen een definitie vermeld om misverstanden te voorkomen. Van dividend is echter géén definitie opgenomen. Dividend is volgens ons Burgerlijk Wetboek een winstuitkering. Een jaarlijkse dividenduitkering van 7% suggereert dat er voldoende winst op basis van verhuur- en verkoopopbrengsten is behaald om deze uitkering te effectueren. Dit lijkt een aantrekkelijke belegging.
De adder onder het gras
Een vastgoedfonds kan zijn onroerende goederen zowel waarderen op aanschafwaarde als op marktwaarde. Indien de marktwaarde hoger wordt dan de aanschafwaarde kan dat grote gevolgen hebben voor de jaarlijks te rapporteren winst. Dit huurwoningenfonds waardeert haar woningen op marktwaarde, waardoor zij in enkele jaren op papier een flinke winst heeft kunnen rapporteren uit waardestijging van woningen. Een papieren winst. De jaarrekening gebruikt de term ‘niet-gerealiseerde waardestijgingen’. Alleen door deze papieren winst heeft het fonds zich kunnen profileren als winstgevend fonds.
De waardestijgingen leiden wel tot een papieren winst maar niet tot cash die aan de beleggers kan worden uitgekeerd. Er is immers geen koper die de koopsom voor een woning cash betaalt. De exploitatie leidt tot verliezen. Er wordt onder de naam dividend verder meer uitgekeerd dan de behaalde winst (uit waardestijgingen). Het tekort dat hierdoor ontstaat en de cash voor de uitkeringen, wordt bij een nieuwe emissie afgewenteld op nieuwe beleggers. Zolang de exploitatie van het fonds verlies oplevert, zullen nieuwe emissies nodig blijven om de dividendpolitiek te kunnen voortzetten.
Nergens in het prospectus wordt vermeld dat de dividenduitkering feitelijk voor een deel bestaat uit terugbetaald kapitaal (en niet alleen uit een winstuitkering). Wel is aangegeven dat het fonds tijdelijk een hoger dividend kan uitkeren dan het behaalde resultaat waardoor de waarde van het fonds kan dalen. Dividend uitkeren dat hoger is dan het behaalde resultaat? Dat kan niet. De AFM laat deze formulering echter staan. De onterecht gebezigde term ‘dividend’ misleidt de belegger, die op basis van het door de AFM goedgekeurde prospectus erop vertrouwt dat het rendement op deze belegging bestaat uit daadwerkelijk behaalde winst. In werkelijkheid is er (deels) sprake van een speculatieve constructie, die gaat wankelen zodra er onvoldoende nieuwe beleggers zijn (lees: nieuw kapitaal is) om de gegarandeerde 7% dividenduitkering te kunnen voldoen.
Vermijd onnodige risico’s: benut onze expertise!
Laat onze deskundigheid en praktijkervaring voor u werken. Het is ons vak om deze markt voor u inzichtelijk te krijgen, zodat u weloverwogen de belegging kunt kiezen die u het beste past. Voorkom dure vergissingen en vraag ons om advies. Wij helpen u graag.
Mr. Paul Verberne
Tel. 020 – 620 4021
